Skattefradrag på utleieboligen   - Utleiemegler Sør

Skattefradrag på utleieboligen  

Hvilke skattefradrag har jeg krav på når jeg leier ut?  

Når man leier ut bolig som utløser skatteplikt, så skal man skatte av nettoinntekten. Nettoinntekten er alle leieinntekter fratrukket de kostnadene som er fradragsberettiget. 

Men hva betyr dette i praksis? Det betyr at de aller fleste kostnader kan du trekke fra, slik at du ikke trenger å skatte av dem – og dermed betaler du kun den skatten du skal og ikke mer enn nødvendig. Men du lurer kanskje på hvilke kostnader som faktisk kan skrives av? I denne artikkelen vil vi gå gjennom en oversikt over hvilke kostnader som er fradragsberettiget i skattemeldingen. Det kan enkelt deles i fire hovedgrupper som utgjør (1) utgifter direkte relatert til eiendommen, (2) reiseutgifter, (3) møbler og innbo og (4) kostnader knyttet til vedlikehold og reparasjon. 

1. Utgifter direkte relatert til eiendommen

  • Kommunale avgifter
    Det gjelder alle avgifter til kommune eller offentlige etater som er knyttet til din utleiebolig som også inkluderer eiendomsskatt, renovasjonsavgift osv.
  • Kostnader til bruk av utleiemegler
    Om du er kunde hos Utleiemegler Sør eller andre utleiemeglere så kan du fradragsføre alle kostnadene knyttet til bruk av utleiemegler. Om du leier ut selv kan du få fradrag for annonseringstjenester som Finn.no, opprettelse av depositumskonto osv. når du leier ut din bolig. 
  • Forsikringer
    Det gjelder selve eiendomsforsikringen av eiendommen, innboforsikring om du har inventar som forsikres og utleieforsikring om du har det.
  • Felleskostnader
    Er boligen en del av et borettslag eller sameie så har du krav på fradrag for felleskostnadene.
  • Internett / TV / Strøm / Oppvarming
    Om du leier ut med internett, TV, strøm eller oppvarming inkludert i husleien så er det fradragsberettiget.
  • Annet
    Det kan være andre mer utradisjonelle kostnader som festeavgift om utleieboligen står på en festetomt.

2. Reiseutgifter

Du har krav på å få dekket reiseutgifter til og fra utleieboligen ved vedlikehold og tilsyn. Dette er spesielt verdt å merke seg for deg som bor et stykke unna utleieboligen din, og må reise for å ha tilsyn eller gjøre vedlikehold, hvor dette kan være et vesentlig fradrag som mange ikke vet om. Det du kan gjøre er å føre kjørebok og registrere de kilometerne du kjører fra din privatbolig til og fra din utleiebolig i ærend for å gjennomføre vedlikehold eller tilsyn (eller om du ønsker å være med på overtakelse, visning osv. sammen med Utleiemegler Sør). Da kan du ved bruk av din privatbil kreve fradrag etter satsen for yrkeskjøring.

3. Møbler og innbo (slitasje)

Det er fint å vite hvilke fradrag man har krav på i sin utleiebolig når det kommer til møblering. Her er det forskjellige alternativer for om du skal bruke boligen selv etter inntil tre år, eller om du leier ut mer permanent langtidsleie. 

For leilighet som du selv skal ta i bruk etter tre år:
Dette fradraget er kun aktuelt hvis du leier ut fullt møblert og du skal bruker innboet privat både før og etter utleieforholdet. Det er viktig å presisere at dette gjelder kun om du skal leie ut i inntil tre år før du selv skal ta i bruk leiligheten. Da kan du fradragsføre 15% av brutto leieinntekt som eksempelvis med brutto leieinntekt på 100 000 kroner vil si at du kan fradragsføre 15 000 kroner. Om man velger å føre fradrag på denne måten kan man ikke føre fradrag på møbler man har kjøpt. 

For leilighet som du leier ut for langtidsleie:
Når man leier ut over lang tid så skiller man på møblenes kost med en grense på 15 000 kroner som vil si at alle møbler og innbo som koster under 15 000 kroner i anskaffelse per gjenstand, kan fradragsføres i sin helhet for det året det kjøpes inn. Det er betinget at de er anskaffet hovedsakelig til bruk for utleie og de verdiforringes ved slit og elde.

Møbler og innbo som koster mer enn 15 000 kroner per gjenstand skal saldoavskrives med en sats på 20% per år. Eksempelvis hvis du kjøper en TV eller sofa til 18 000 kroner så kan denne avskrives i år 1 med 3600 kroner. Det vil si at du kan fradragsføre 3600 kroner i år. Da vil restverdi i år 2 utgjøre 14 400 kroner som kan avskrives med 20% som utgjør 2880 kroner. Slik vil det da fortsette at du kan avskrive investeringen i møbel og innbo over 15 000 kroner. 

4. Kostnader knyttet til vedlikehold og reparasjoner

Det går et viktig skille mellom hva som er vedlikehold og oppussing. Du får kun dekket vedlikehold som går på å utbedre feil og mangler for å heve boligen til opprinnelig standard / tilbake til den standard den tidligere har vært i. Det vil si at hvis du oppgraderer standarden i boligen så vil dette regnes som en påkostning, og dette vil ikke være fradragsberettiget. 

Skattetatens eksempler på vedlikehold du får fradrag for:

  • Senere maling av huset
  • Utskiftning av gulv/panel på vegger, vinduer mm. til samme standard som tidligere
  • Sliping av parkett
  • Bytte av varmtvannsbereder med tilsvarende størrelse
  • Bytte av badekar, blandebatteri og kraner til samme standard som tidligere
  • Utskiftning av røropplegg

Skatteetatens eksempler på påkostninger du ikke får fradrag for:

  • Førstegangs maling av huset
  • Riving og flytting av vegg for å lage større rom
  • Utvidelse av det elektriske anlegget/røropplegget
  • Innsetting av peis
  • Ved utskiftning av vedovn til pelletsovn vil merkostnaden ved kjøp og installasjon av pelletsovn regnes som påkostning

Derfor er det viktig å ha spesifiserte fakturaer og kvitteringer i forbindelse med oppussing av ditt utleieobjekt. Hvis du bruker håndverkere så bør du be dem om å spesifisere sitt arbeid tydelig i fakturaen, eksempelvis hvis en del omhandler oppgradering og en annen del er vedlikehold så kan du få fradrag for det som er vedlikehold. Om du kun har en samlefaktura fra rørlegger på 90 000 kroner så kan det være vanskelig å argumentere mot Skatteetaten på at det kun er vedlikehold. Et annet tips kan være å ta bilder før og etter som gjør at du har dokumentasjon på det arbeidet du har gjort for å henvise til at det er vedlikehold som er gjort og ikke en økning av standard. 

Det som er fint, er at kostnader knyttet til påkostning kan du få igjen den dagen du selger og trekke fra en mulig gevinst (med antagelse om at du må skatte av gevinst fordi du ikke har bodd i boligen selv de siste 12 av 24 månedene før salg). Det er derfor du ikke kan trekke de fra på skatten løpende underveis i leieforholdet. 

Oppsummering

Nå har vi gått gjennom en oversikt over de fradragene du har krav på. Men det er dessverre alltid slik at det er ingen regler uten unntak, eksempelvis hvis du har bodd i utleieboligen selv deler av året. På Skatteetatens side finner du enda mer detaljert informasjon om hvilke fradrag du har krav på.  

Visste du at du er pliktig å kunne dokumentere inntekter og utgifter 10 år frem i tid? Dette er fordi Skatteetaten kan be deg dokumentere dine inntekter og utgifter. Derfor er det viktig å ha god kontroll på økonomistyringen av din utleiebolig – se våre tips i denne artikkelen!

Bonustips: Meld deg på vårt nyhetsbrev under, så gir vi deg beskjed når vi publiserer relevante nyheter.

Har du spørsmål rundt utleie, skatt eller forvaltning av din utleiebolig? Vi vil gjerne hjelpe deg!
mikal@utleiemeglersor.no