ER DET LOVLIG Å LEIE UT MIN UTLEIEBOLIG?
Vi har de seneste årene sett flere saker som er løftet frem i Fædrelandsvennen hvor det blir avdekket ulovlig utleie av ikke godkjente ombygde rekkehus, ulovlige hybler og ulovlige boenheter. Dette er triste saker uten noen vinner. Det er kjipt for utleier, kjipt for leietaker og er ikke det kommunen ønsker å bruke tiden sin på.
Dette er derimot det aller viktigste du som utleier må ha kontroll på. Har jeg lov å leie ut min utleiebolig? Er alle soverom godkjent og er det nødvendige rømningsveier? Om ikke dette er på plass så kan det utgjøre en umiddelbar fare for liv og helse dersom brann skulle oppstå – som kan få fatale konsekvenser.
Mikal Fjellvang i Utleiemegler Sør påpeker at selv om man har kjøpt en bolig av en eiendomsmegler med et flott loft eller kjeller, så er det viktig å kunne definisjonene. Det betyr at man i teorien kan kjøpe en bolig hvor det er innredet som en hybel i kjelleren, men hvor hybelen ikke er godkjent for varig opphold. Dette betyr i praksis at man ikke kan bo i kjelleren, og du kan ikke leie ut.
Fjellvang trekker frem opplevelser hvor han har kommet på befaring, hvor det som ser ut som soverom, opprinnelig viser seg å være en bod på originaltegningene. “i slike tilfeller så kan vi ikke hjelpe kunden med å leie ut, men vi kan bistå dem i å ta de riktige stegene for å få boligen godkjent for utleie, som stort sett også vil øke verdien og gi flere kvadratmeter primærrom i boligen” sier Fjellvang. Eventuelt så kan man leie ut enheten, men være tydelige på at det ene rommet ikke er godkjent som rom for varig opphold, og opprinnelig er bod på byggetegninger, som vil spesifiseres i annonser og kontrakt – samtidig som det påvirker leieprisen.
Fjellvang påpeker at om man skal leie ut eksempelvis en enebolig, så er det viktig å holde tunga rett i munnen, for å få informert riktig om det eksempelvis ikke er lovlig å bruke kjeller til beboelse, hvor det i praksis ser ut til å være soverom. Da unngår du at bruken til leietaker strider mot det godkjente formålet, og at ingen bruker en bod som soverom.
Det er ingen formelle krav i Plan- og bygningsloven til utleiedel, annet enn at rommene må være godkjent for sitt bruk, samt teknisk krav til tilstrekkelige rømningsveier.
Fredrik Kielland Sværd, daglig leder hos Flatnes Bygg Consult, som er en solid aktør med 25 års erfaring innen arkitektur og de fleste typer søknadsprosesser, forteller at de har hatt en økende mengde oppdrag knyttet til ulovlig bruk av utleieboliger de siste årene.
Han trekker frem at en klassisk situasjonen er at man har kjøpt en bolig med innredet kjeller eller loft, men det viser seg disse arealene aldri har vært bruksendret iht dette. Kielland Sværd legger til at det også er et økende fokus på å komme ulovlig utleie til livs, hvor man særlig har vært opptatt av såkalte “hybelhus”. Faktum er at grensegangen for når en bygning i praksis går over til å fremstå som et hybelhus i mange tilfeller er diffus, og beror på både fysiske/tekniske forhold og reell bruk. Rettspraksis på dette feltet er foreløpig noe sprikende.
Kielland Sværd er av den oppfatning at det gamle utsagnet om at det er lettere å få tillatelse enn tilgivelse bør skrotes en gang for alle. Dette fordi at en ulovlighetssak behandles som en hvilken som helst ny sak, som betyr at det skal sees bort fra at tiltaket allerede er utført. Han utdyper at man som utleier bør være veldig bevisst på det ansvaret man har for at sikkerheten til leietakere er ivaretatt. En formell godkjenningsprosess hos kommunen sikrer at de viktige vurderingene blir gjort, plasserer ansvar og gjør at utleier har ryggen fri.
Rådgiver, Fredrik Kielland Sværd, har gode tips for å være sikker på at din utleiebolig er godkjent.
Det er flere feller å gå i, og tolkning av lovverk og krav er ikke alltid en enkel øvelse. Det er også ofte flere valg man kan ta underveis som vil være av betydning for både kostnad og mulighet for godkjenning. Kielland Sverd påpeker at deres erfaring er at man normalt kommer bedre ut av det om man skaffer seg kompetent hjelp helt fra starten av.
Flatnes Bygg Consult sine beste tips for å ha kontroll på om din utleiebolig er godkjent:
|