BØR JEG LEIE UT GJENNOM SELSKAP ELLER SOM PRIVATPERSON? HVA ER MEST GUNSTIG?

Bør man investere i utleiebolig som privatperson eller gjennom et AS?

Vurderer du å investere i en utleiebolig for første gang eller for tredje gang, samtidig som du har stilt deg spørsmålet på om det er mest gunstig å investere som privatperson eller via et eget dedikert aksjeselskap?

Det er fordeler og ulemper med begge deler – la oss trekke frem de viktigste forskjellene:

Fordeler med å kjøpe utleiebolig som privatperson:

• Du kan låne opptil 5x din egen inntekt – hvor leieinntektene telles som inntekt
• Lavere rente som privatperson (mindre risiko for banken siden du hefter personlig)
• Lenger nedbetalingstid (opp mot 30 år)
• Ofte lavere egenkapitalkrav (mellom 15-25%)
• Man kan få hjelp med kausjonist til å dekke noe av egenkapitalkravet om ønskelig
• Lavere krav til EK, lenger nedbetalingstid og lavere rente stiller mindre krav til betjeningsevne og lønnsomhet 
• Lettere å få avdragsfritt lån i perioder (enn hva det er som bedrift)
• Du får tilgang til kontantstrømmen fra utleie i din private økonomi og kan bruke av den
• Lavere skattekostnad på å få pengene ut til privat bruk – kun kapitalskatt på 22% sett opp mot selskapsskatt og utbytteskatt for et aksjeselskap.
• Du kan selge utleieboligen skattefritt om du velger å bo der 12 av siste 24 måneder før salg

Ulemper med å kjøpe utleiebolig som privatperson:

• Du eksponeres i større grad med din privatøkonomi, hvor lånet vil regnes opp på din personlige lånekvote (5x inntekt) som kan begrense ønske om andre private boligkjøp om gjeldsgrad er for høy
• Høyere personlig risiko hvor du står ansvarlig for boligen selv om du ikke skulle få leieinntekter og hefter med din personlige inntekt og formye
• Ved 4 enheter regnes det som næring – og du blir pålagt skyhøy skattesats som tvinger deg over i AS

Fordeler med å kjøpe utleiebolig gjennom selskap:

• Mindre personlig risiko da du ikke hefter privatøkonomien din ettersom et aksjeselskap er en selvstendig juridisk enhet.
• Det er enklere å skalere – og du kan skalere til mer enn 4 enheter som er grensen privat
• Du kan låne mer enn 5x inntekten din. Lånemulighetene er ubegrenset da finansiering er kun avhengig av om det enkelte investeringscaset er godt nok og om de tror på personen bak.
• Man kan hente inn kapital fra eksterne og ha medeiere på en enklere måte
• Flere muligheter for exit gjennom å selge aksjer, fisjonere, selge hele AS’et. 

Ulemper med å kjøpe utleiebolig gjennom selskap:

• Det er mer administrasjon med å drifte et selskap
• Du kan ikke kjøpe aksjeleiligheter eller andelsleiligheter
• Lånerenter er dyrere for bedrifter enn for privatpersoner
• Nedbetalingstiden er kortere – som hovedregel 20 år, med mulighet for å strekke det lenger om banken godtar det
• Høyere krav til EK, kortere nedbetalingstid og høyere rente stiller høyere krav til betjeningsevne og lønnsomhet 
• Du får ikke tilgang til kontantstrømmen her og nå – det er dyrere å få tilgang til pengene privat siden du må skatte av overskudd og av utbytte. Marginalskatt på leieinntekt som tas ut som utbytte fra aksjeselskap er på 49,5% i 2022.

Kort oppsummert så er det grunner for og imot som mange vil betrakte på forskjellige måter. Om du anser dette som høy risiko, hvor du ønsker å redusere risikoen, så vil et aksjeselskap som egen juridisk enhet begrense risikoen til at man kun kan tape innskutt kapital i selskapet, slik at egen formue ikke vil bli rammet om man ikke skulle klare å betjene sine forpliktelser. Til gjengjeld så er marginalskatten på leieinntektene svært mye større i et selskap vs som privatperson (49,5% vs 22%). 

Om du ønsker å ha en eller to utleieboliger så er det lite fordeler ved å ha et selskap – da kommer man bedre ut av det ved å ha de fire første utleieenhetene privat, med mindre det går utover andre lånebehov man skulle ha på privaten. Å starte selskap er først en fordel om man har større ambisjoner og mer kapital tilgjengelig – eller som en videreutvikling av den private utleieporteføljen. 

Har du flere spørsmål knyttet til utleiebolig? Kontakt vårt team på post@utleiemeglersor.no eller på 38 60 20 99 for en utleieprat!